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借地権紛争

建物を建てるために借りた土地に関して、
「建物を増改築したいけれども、地主が承諾してくれない」
「借地権を譲渡したいが、地主が承諾してくれない」というご相談や、 地主側からは「借地契約を解消して、土地を明渡して欲しい」というご相談がよくあり、 借地に関するトラブルは頻繁に生じるといえます。

これらのトラブルが、地主と借地権者との間の交渉で解決しないときは、裁判所に対し借地非訟事件の申立てをおこない、解決を試みます。
借地非訟事件は専門的な訴訟ですので、弁護士に依頼されることをお勧めいたします。

借地非訟事件の種類

借地条件変更申立事件(条件変更事件)

借地契約で、借地上に建築できる建物の種類、建物の構造、建物の用途等を制限している場合、借地権者が、この借地条件を変更して、別の条件の建物に新しく建て替えたい時には、地主から借地条件を変更する合意をもらわなければなりません。

地主が承諾しない場合には、借地権者は、借地条件変更の申立をおこないます。
そして、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる借地条件変更の許可が出されますので、新たな条件で建物を建て替えることができます。

増改築許可申立事件(増改築事件)

借地契約で、借地上の建物の建替え・増築・改築をするには地主の承諾が必要であると定めている場合、借地権者がこれらの行為を行うためには、地主の承諾を得る必要があります。

地主が承諾しない場合には、借地権者は増改築許可の申立を行います。
そして、裁判所が相当と認めれば、地主の承諾に代わる増改築の許可が出されますので、増改築を行うことができます。

賃借権譲渡許可申立事件(譲渡事件)

借地権者が借地上の建物を譲渡する場合には、地主の承諾が必要です。
そのため、借地権者は、譲渡について地主の承諾を得る必要がありますが、地主が承諾しない場合があります。

地主が承諾しない場合は、借地権者は、賃借権譲渡許可の申立をおこないます。
そして、裁判所が相当と認めれば、土地所有者の承諾に代わる許可を受けることができます。

借地非訟事件手続の流れ

借地非訟事件は
①裁判所に申立書を提出する。
②裁判所が、申立書の副本を相手方に郵送する。
③裁判所で審問期日が開かれ、当事者から事情を聴く。
※審問期日は、必要に応じて数回行われます。
④鑑定委員会が借地に出向き、現地を調査する。
⑤鑑定委員会が裁判所に意見書を提出する。
⑥最終審問期日で、鑑定委員会の意見について、裁判所が当事者から意見を聴き、審理を終了する。
⑦裁判所が決定書を作成し、当事者に送付する。
という流れで手続きを行うことになります。

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