家賃滞納者への早期対応
「入居者が家賃を滞納している」ということで悩まれている大家さんからのご相談が多くあります。
家賃滞納の問題が長期化すると、大家さんにとって大きな損失につながってしまう可能性があるため、家賃滞納に関しては、できるだけ早めの対応をお勧めしています。
損失要因には２つあります。
１つ目は、滞納の長期化による回収率の低下です。
長引けば長引くほど、滞納額も高額になりますし、入居者との連絡も取れにくくなり、回収率が低下します。
２つ目は、新しい入居者を募集できないという機会損失です。
家賃を滞納している入居者に出て行ってもらえれば、新しい入居者を募集することができます。
家賃滞納の対応策として、滞納中の入居者に立ち退きを求める明渡訴訟という手段があります。
（賃借人にも権利がありますので、立ち退いてもらうにはいくつかの条件があります。)
対応が３か月遅れてしまうだけで、違うだけで、５０万円以上も損失に差がでることもあります。
家賃滞納者がいる場合、弁護士が交渉すればすぐに支払ってくれる場合もありますし、明け渡しが認められる場合もあります。
少しでも損失を防ぐために、早めに弁護士にご相談されることをお勧めします。
賃料滞納対策の流れ
オーナー様にとって頭を悩ませる問題の一つに賃借人の賃料不払い問題があります。
「何度も家賃を支払うよう言っているが、いっこうに支払ってくれない」というご相談をよくいただきます。
賃料を支払わない賃借人に対しては
１．未払い賃料の請求
２．賃料不払いによる契約解除及び、立ち退き・明渡請求
ができます。
１か月程度の滞納の場合、いきなり契約を解除し、明渡請求をするのは難しいので、 まずは、内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めましょう。
それでも支払ってくれない場合には、契約を解除し、明渡請求が認められます。
詳しくは、下記の流れをご参照下さい。
未払い賃料の請求
オーナー様にとって頭を悩ませる問題の一つが賃料の不払い問題です。
賃借人がなかなか賃料を支払ってくれない場合には、まず内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めましょう。
明渡請求をして、退去させたとしても、その後すぐに次の入居者が見つかるとは限りませんし、また明渡請求には費用もかかります。
滞納期間が長くても、任意の明渡しが拒否された場合には、裁判が必要になり、時間と費用がかかってしまいます。
費用や明渡し後の損失も考えると、分割でも滞納分の賃料を支払ってもらうほうが効率的です。
そのためには、賃借人に支払い能力があるかどうかを判断します。
賃借人に支払い能力があるなら、まずは未払い賃料の支払いを求める内容証明郵便を送ります。
（なお、支払いを求める際には、１～２週間程度の猶予期間を設けるのが一般的です。）
「滞納が３ヶ月以上続いている」
「過去にも頻繁に支払いの遅れがあった」
「失業などにより、支払い能力が無いと判断された」
「内容証明郵便を送っても全く支払いに応じてくれない」
といった場合には、契約を解除し明渡しを請求します。
保証人への請求
賃借人が賃料を支払ってくれない場合には、契約時に立てた保証人が支払いの義務を負います。
オーナー様は、保証人に対して滞納賃料を請求することができます。
保証人は、滞納賃料などを賃借人に代わって支払う義務はありますが、立ち退き・明渡しは賃借人にしかできません。
つまり、保証人に対して明渡すように請求することはできません。
契約時には、必ず保証人を付けるようにしましょう。
保証人になってくれる人がいない場合には、保証会社の保証を受けられることを条件にすることもできます。
契約時のポイント
１．保証人は必ず連帯保証人にしましょう。
２．契約書には保証人本人に自署してもらいましょう。
３．保証人の支払い能力を確認するため、その方の収入証明書を取りましょう。
住民票や印鑑証明書で、連帯保証人の住所地を正確に把握することも必要です。
少額訴訟
支払い能力があるにもかかわらず、賃料を滞納している悪質な賃借人には、少額訴訟や支払督促という法的手続きを講じることができます。
少額訴訟では、６０万円以下の請求しかできませんが、１回の審理ですぐに判決がでます。
支払督促は、申し立てるだけで法廷に出廷する必要はありません。
少額訴訟も支払督促も、簡易裁判所で申し立てます。
訴状は必要になりますが、正式な裁判のような訴状ではなく、簡易なものです。
費用も抑えることができます。
少額訴訟での勝訴や支払い督促の確定後も、滞納している賃料を支払わない場合には、賃借人の預金や給与を差し押えたり、車などを保有している場合には競売にかけて現金化し、回収することができます。
これを強制執行といいます。
給与を差し押さえると，裁判所から賃借人の職場に執行命令が送付されるので，賃借人が自主的に滞納賃料を支払うこともあります。
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